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万达的软肋
时间:2018-02-12 14:57:00 来源:广东网资讯 评论

地产八卦女说

  一个640亿,一个370亿元,债台高筑回A渺茫的万达被这近1000亿元的“友军”钱粮生生奶活了,可是,董事长王健林在他创业的第30年,软肋还在。

万达的软肋

万达的软肋

1月20日万达年会上,老王说了一句没有被人注意的话,“万达商业A股退市资金有了可靠方案”。

  9天后,腾讯控股作为主发起方,联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京(楼盘)签订战略投资协议,计划投资约340亿元人民币,占14%的股份。

  更准确来说,这个价值2430亿元的“万达商业”,现在应该称作万达商管集团。因为几天前,老王已经下定决心,引入新战略投资者后,万达商业将更名为万达商管集团,1至2年内消化房地产业务,万达商管今后不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业。

  此时此刻,万达的心里是无语的:

  当初到处做影视、搞体育、转金融、投网科,现在绕了一圈,还是主业靠谱。

  诸多证据显示,在2014年万达开启第四次转型后,万达主营业务从购物中心发生偏移,到2017年已经形成商业、文化、金融和电商4个业务板块。

  而在2014年12月,新城控股上海(楼盘)青浦吾悦广场开业,这是新城在一线城市的第一个商业项目。在此之后,新城逐渐形成了“上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区扩张”的“1+3”商业板块扩张布局。

  补位万达广场进行全国扩张,新城控股的战略意图很明显。

  2016年11月25日,新城控股对外称,到2020年底,公司旗下购物中心吾悦广场将超过120个,开业数量将达到100个。

  说出这句话的人是新城控股的联席总裁陈德力,有意思的是他三个月前才加入新城,在此之前,他的头衔是万达商业地产副总裁、万达商业管理常务副总裁、营运中心总经理。

  2010年加入万达后,他帮助万达真正实现了规模上的腾飞,“亲手打造了180个购物中心”。他执掌的营运中心也成为万达的核心部门,万达商业的12位副总裁中,有一半出自营运中心。

  在业内,新城控股有“小万科”+“小万达”的称号,住宅开发模仿万科起家,结果高周转超过万科;商业开发模仿万达,现在品质已不次于万达,

  最大的不同在于,无论是住宅开发还是商业地产地产,新城老板想得很清楚,我们既要规模也要脸面,轻资产化不适合我们。

常在江湖飘水能不挨刀,万达模式的精髓被新城学走,但是别不服气,谁出来混没有大意失荆州呢。而让王健林耿耿于怀的人拉一个名单,王石应该逃不掉在前几位。

  常在江湖飘水能不挨刀,万达模式的精髓被新城学走,但是别不服气,谁出来混没有大意失荆州呢。而让王健林耿耿于怀的人拉一个名单,王石应该逃不掉在前几位。

  要数房地产行业最有默契的两人,非王石王健林可以排在最前面。除了都拥有百家姓第8个姓氏外,二人都用“万”作为创立企业的开头字。

  更大的巧合在于,一南一北,二人都在1988年下海,在深圳(楼盘)创业王石与在大连(楼盘)跳槽的王健林这一年遇到了各自人生最大转折点——全国住房改革制度全面试点,土地使用权开始依法转让。

  而两人默契的顶点在2015年5月14日,一个令业界“万万没想到”的合作达成了。万达和万科两大房地产龙头企业,宣布未来将通过联合拿地、合作开发的方式,实现互利共赢。万科总裁郁亮说:“我们两家都姓‘万’,创始人都姓‘王’,一个是商业王,一个是住宅王,合作意味着白银时代的开启。”

  郁亮的记忆力很好,在2014年6月25日,王石在万科B转H股上市仪式后说过一句话,“

  万科有一个说法,就是黄金时代已经结束,现在是白银时代,所谓白银时代赚钱就不像黄金时代那么容易了。”

  王石并不是第一个提出“白银时代”概念的,但是凭借行业影响力他将这四个字牢牢刻上自己专属印记。王石对于未来市场转变的坚定态度一度让王健林激动不已,英雄所见略同,王健林为自己的万达第四次转型又找到了一个权威的背书,“留给房地产行业转型的最后期限还剩10年时间”,王健林说。

王健林去地产化战略曾饱受争议,但王健林相信:雄狮是不会在乎绵羊的看法的将老兄王健林抬上白银时代开启者的神坛,王健林的地产拓展业务大大萎缩。当然,王石肯定不是故意的,他对市场预期的判断往往有失水准,这点与任志强不同,但是“实诚”的任志强掌管的华远地产业绩不及万科1/50,现实就是这么残酷。

  王健林去地产化战略曾饱受争议,但王健林相信:雄狮是不会在乎绵羊的看法的将老兄王健林抬上白银时代开启者的神坛,王健林的地产拓展业务大大萎缩。当然,王石肯定不是故意的,他对市场预期的判断往往有失水准,这点与任志强不同,但是“实诚”的任志强掌管的华远地产业绩不及万科1/50,现实就是这么残酷。

  万万牵手后,手心还没焐热,10个月后郁亮改口了。他在2016年3月回答记者提问时说:“我们跟万达的合作确实因为有个别商业条款最后没达成一致,所以暂时放下来了,今后再找机会吧。”

  回过头来看,万达的第四次转型破釜沉舟自废“地产”武功谋求轻资产转型,2年之后,万科销售规模超过5000亿,万达原地踏步走被狠狠甩在了身后。

回过头来看,应对所谓的“白银时代”,万达开始去地产化,外部业务大转型;万科选择继续坚守地产行业,并开始注重在服务“内功”上的培养。

  回过头来看,应对所谓的“白银时代”,万达开始去地产化,外部业务大转型;万科选择继续坚守地产行业,并开始注重在服务“内功”上的培养。

  管理架构上,万达依然保持着自上而下的集权式管理体系,而万科之前各区域公司已经有了很大的自主权,此次继续通过事业部方式“分权”。

  因此,当万科地方公司的总经理们接触到万达拿出来和万科合作的项目才发现,项目多数处于城郊地区,而且拿地的账面成本,并不像他们想象中的低廉。因此,所谓的拿地优势也成为一纸空文。

  在商言商,一场不知道最终结果的合作中,谁也不会最先亮出自己的底牌。

  “万万”合作的中止并没有触及万达的痛点,毕竟地产项目永远不缺的就是买家,争论的焦点也就是价格高低问题。王健林真正关心的,是在2017年形成商业、文化、金融和电商4个业务板块。

  2014年8月,由万达、腾讯、百度3家共同出资成立万达电商公司,实体为上海飞凡电子商务。拥有“腾百万”提供资金支持,飞凡信息彼时还以不菲的薪酬请来了包括曾任芒果CEO的李进岭、曾任谷歌全球副总裁的刘允、曾任微软互联网工程院副院长的杨晓松等担任公司高管。

  但是,在马云看来临时搭出来的草台班子也不给力。腾讯和百度明里支持但暗里不掏钱,只想出微信入口和搜索导流。但是最后,腾讯连好的资源也不愿意拿出来了,微信嫌弃飞凡的产品做得太烂,前前后后改了好几版都不让上。

  而百度方面,飞凡离职员工曾在知乎匿名爆料说,百度对飞凡的支持只有一个室内地图,结果因为数据太陈旧根本无法匹配。

  此间5年,从万达电商到万达网科,前后四任CEO都有着自己的构想,他们想让万达互联网与金融的结合方式朝着自己预期的模样发展,但可惜的是,万达并没有给他们太多的空间和时间去实现。

  万达集团2016年的年会上,王健林给万达网科盈利期限:按照发展计划,万达网络科技公司要力争在2018年实现整体盈利。

  王健林如此着急让万达的新业务产生盈利也与万达一直意欲回归A股关系密切。根据协议规定,一旦万达2年内不能登陆A股主板,万达集团将面临回购款、利息以及相关费用的支付,这对万达短期流动性是巨大威胁。

  万达商业是2016年9月底成功从香港退市的,在目前IPO排队如此艰难的情况下,万达要想在2018年9月底前成功登陆A股,难度可想而知,特别是如果万达商业被定性是地产股,那基本就是没希望了。

  《证券日报》去年 7 月时报道,万达商业回 A 计划中最大的不确定性就是“定性”,万达商业不希望被划入房地产板块,目前房地产公司上市发行几乎处于停滞状态。

  当年5月22日,面对央视的镜头,王健林自信满满,“我们(万达)会让迪士尼中国在未来10到20年都无法盈利。”

  通过受众最广泛的媒体,王健林的言辞在当年成为“白日做梦”的经典案例,但是当人们将万达与迪士尼放在一起对比时,王健林已经赢了——他以最直接、最暴力、最快的方式完成了一家地产企业的标签转变。

就像孙宏斌知道在接盘乐视的这一年里,自己已经成为一个笑话,只有他最能体会王健林“豪言壮语”的背后用意。因此孙宏斌也成为万达这两年最坚定的“接盘侠”。

  就像孙宏斌知道在接盘乐视的这一年里,自己已经成为一个笑话,只有他最能体会王健林“豪言壮语”的背后用意。因此孙宏斌也成为万达这两年最坚定的“接盘侠”。

  有意思的是,也是在1988年,清华硕士孙宏斌本来就职于北京一家安稳的科研机构,他看到联想公司首次公开招聘大学生的消息,辞职加入。

  虽然30年的从商眼光没有让孙宏斌敏锐察觉乐视的风险,但是从出发点来看孙宏斌投资万达肯会不会抱着亏本的目的。

  此次腾讯领投入股万达,按照万达商业所持有3150万平方米物业计算,每平方米物业仅7700元。而且这些资产一般位于城市核心地块,增值前景自不用说。

  此外,2017年底,万达广场开业235座,重资产210座。当年万达商业地产收入1125亿元,租金收入255亿元。按照每座万达广场带给集团1亿元的利润,轻资产项目按照30%的管理收入0.3亿元估算,万达广场年创造利润超过200亿元。

  2016年万达商业撤出H股回A时曾经预计,万达商业回A后在内地市场的市盈率将达到20倍。以此计算,已有的万达广场价值已经达到4000亿元,而融创以2429亿元的估值买到,已经是抄底价格。

  如今,原本的“阿里巴巴+苏宁+银泰” VS “腾讯+京东”,忽然变成了“阿里巴巴+银泰+盒马” VS “腾讯+京东+永辉+苏宁+家乐福+万达+沃尔玛”,不过决定孙宏斌最终买卖成功与否的可能并不是万达。

  作为此次领投方腾讯,与之前投资飞凡网的逻辑存在差别。相比于阿里收购的大润发,万达商业的支付场景与交易额更大,除了超市外,万达广场还有众多餐饮、服饰等商家。

  万达在公告中也提到:截止2017年底,万达商业持有已开业商业面积3151万平方米,在中国开业万达广场235个,年客流31.9亿人次。这也是腾讯看中并可以在此拓展与阿里竞争的优势所在。

  不过由于扼住了上游的流量和数据咽喉,在新的组合中腾讯依然是线上端话语权掌握者,随时可以和已投企业谈分成,至于怎么分,腾讯具有绝对的主动权。一如在飞凡网的投资中,腾讯的强势一样。

  所以,未来王健林依然不会轻松,万达要走的路也不会顺心顺意。

  万达年会上,演员热情洋溢地唱着《歌唱祖国》时,王健林拿出自己的白手帕沾了沾眼睛,“万达经历了风波,承受了磨难”。无独有偶,孙宏斌从一开始对贾跃亭“一见钟情”到去年9月份的哽咽。对此,“不务正业”的潘石屹答复说,不要把商人看成神,他们有高兴的时候,也有委屈和失败的时候。

万达的软肋

在获得了“小伙伴”的驰援后,资本市场就会认可王健林的眼泪吗?抱歉,资本世界不相信眼泪。

资本市场之道:力量存乎人心2016 年年末,万达在国内的银行授信额度约为 3629 亿元,比 2015 减少 534 亿。截止到 2017 年 6 月,总授信额度没有变化,万达大约使用了三分之一。

  资本市场之道:力量存乎人心2016 年年末,万达在国内的银行授信额度约为 3629 亿元,比 2015 减少 534 亿。截止到 2017 年 6 月,总授信额度没有变化,万达大约使用了三分之一。

  其代价是将价值 3300 亿、占万达投资物业总值 80% 的地产抵押,从金融机构取得借款。

  超过3000亿元的授信在手,按理说王健林可以坦然入睡。但是2017年以来,万达的资产变现速度显著变快了,除了文旅酒店资产的出售外,万达海外资产也在紧锣密鼓转让。

  最有可能的解释是,授信在手但是王健林开始担心资金会遇到银行或者监管机构联合卡位。无论是去年的“股债双杀”还是“海外资产转移”风波,国内机构看万达的眼神开始变了。

  海外评级机构看万达也不顺眼,全球三大评级机构的标准普尔与穆迪相继对万达进行了降级评价操作。

  标准普尔将万达的评级降至“BB”级别,穆迪则将之降为了“Ba1”级别,均击穿了“投资级”与“垃圾级”之间的分界线。

  此前惠誉方面认为,万达未能在2017年的年底发行离岸债券,这有可能引发业界对万达离岸流动性的担忧:“如果万达的海外银团贷款行要求提前还款,而万达不能立刻满足这些要求;或者说该公司不能筹集足够海外流动资金,来偿还2018年3月到期的海外银团贷款中第二部分的5.1亿美元,那么万达的流动性状况可能会面临巨大压力。”

  这与其他国际评级机构下调评级时的原因有相似之处。根据穆迪方面的观点,之所以做此降级,是因为穆迪担忧万达在流动性方面的疲弱。

  而标准普尔曾表示,“万达商业经营策略的转变将持续带来风险。这家公司扩张的欲望可能仍然较高,缺乏战略的清晰和可预测性”,所以,尽管万达已提到将会把经营重点放在商业地产方面,但在过去的几年中,万达的业务和财务目标仍发生了变化。

  王健林在年会上怼了海外的评级机构,“仅此一项(文旅酒店资产转让)协议就减债440亿元,回收现金670亿元,相当于减债1100亿元。对于这次转让,众说纷纭,很多解读,万达卖资产,是不是不行了,其实这是根本不理解商业的基本逻辑。”

  从财务数据来看,截至2016年底,万达商业负债率维持在70%左右,而恒大、万科不比万达低,但是却胜在去化周期快。当年许教授认识到这个问题后,将多元化的粮油矿泉水业务甩得一干二净,现在王健林想甩的,是地产业务。

  1月29号,万达集团又放出公告,说外界对其“退出房地产界”的解读完全是歪曲的,地产业务将成立单独公司负责消化项目储备,集团并不会给其业务定过高要求,唯有一点:负债不能高。

  但实际来看,正在将万达负债城墙越砌越高的却是重点关注的多元化业务。也许,就跟《权力的游戏》中小玫瑰说的一样,男人做商业跟女人穿衣服一样,要尝试了才知道。

    本文首发于微信公众号:地产八卦女。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

编辑:增新旺

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