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“限企”新政效果显现 调控“打补丁”落实“房住不炒”
时间:2018-07-19 14:47:11 来源:中国建设报 评论

  继西安(楼盘)、长沙(楼盘)和杭州(楼盘)相继暂停企业购房后,7月2日晚间,上海(楼盘)出台规范企业购房暂行规定,从建立时间、规模等方面提高企业购房门槛。

  7月12日,位于上海的金地褐石苑进行销售摇号,这也是上海新政发布后迎来最先摇号的两个项目之一。《中国建设报·中国房地产》获悉,近千组摇号中仅有2组企业客户参与摇号,相比此前周边其他楼盘,企业客户占比明显下降。

  业内人士表示,限制企业购房政策的出台,更多在于抑制市场投资行为,稳定市场预期。先行城市的示范引领,或将成为更多地区调控房地产市场的重要参考。

  限制企业购房 四城调控升级

  根据上海市《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》,7月3日起,企业在沪购买商品房必须满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额已达100万元、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件。企业购买的商品房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

  其实,在上海新政发布之前,上海市宝山区已经在6月禁止企业参与新楼盘的认筹、摇号。这也被媒体解读是“全国首次提出禁止企业购买住房的规定,具有标杆意义”。

  同策研究院首席分析师张宏伟表示,在政府限价的背景下,上海市区部分优质楼盘性价比比较高,曾出现大量公司购房现象,很大程度上挤占了刚需群体的购房机会。比如,4月,上海内环某楼盘开盘, 产生的385组客户摇号名单中,公司客户214组,占到总数的55%。“企业限购后,使得企业购房门槛抬高,更能体现摇号购房机会均等的公平初衷。”张宏伟表示。

  《中国建设报·中国房地产》梳理发现,在上海之前,限制企业购房政策的出台可谓集中而迅速,西安、长沙、杭州三地的限购政策在3天时间里“前后脚”发布。

  6月24日,西安市人民政府下发《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》,要求在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手住房)。25日,长沙市印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,暂停企业在限购区域内购买商品住房。企业已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。26日,杭州市住房保障和房产管理局通知,在杭州住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房)。

  对比四城,西安、长沙、杭州三地的限购政策相比上海更为彻底,“一刀切”地关闭了企业购房的通道。上海发布的政策则更加细化,为符合“设立已满5年”等条件的企业提供了空间。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,预计未来部分热点城市,会积极采取企业限购、限售的政策,保护刚需个人购房者的利益。在此轮四城的调控中,“上海的政策体现了务实和精准的思路。”严跃进认为,其做法值得其他城市后续参考。

  政策封堵 遏制热炒

  针对企业进行限购,业界普遍认为是一项“打补丁”式的调控升级,在规范房地产市场的同时,能构筑规避投机性购房的壁垒。

  曾有媒体在上海调查时发现,部分楼市投机者或中介机构通过注册多个公司参与新房摇号,以求增大中签几率、规避限购。在某楼盘的有效认筹客户中,有10个公司客户名极为相似,且最终有2个公司中签。除了挤占普通购房者名额,一些投机者往往会通过转让股权的方式脱手房产,名义上是“卖公司”,实则在卖房。业内人士解读,如果公司出售住宅,除缴纳契税等基础税费,还要根据公司盈利缴纳很高比例的土地增值税和企业所得税,而转让股权则可以降低不少税费成本。

  有分析指出,以公司名义购房门槛较高、纳税多,此前并不多见。但随着房价高涨,投资投机心理滋生,一些炒房客以公司名义炒房,在一些供需结构紧张的城市造成了市场需求在短期内暴涨的假象。

  据WIND数据显示,截至6月26日,A股3582家上市公司中,共有1657家上市公司持有投资性房地产,占比46.23%,合计持有市值超9000亿元。

  虽然也有业内专家估算,在全国范围内,由企业购买的住宅最高占比不会超过10%,但从目前已经出台政策的4座城市看来,上海和杭州企业购房的现象已经出现。比如,6月25日杭州九龙仓珑玺项目公证摇号时,出现了3家公司中签的情况,而且3家公司法人同为一人,对此群众反响强烈。杭州方面对此事的反应也不可谓不迅速,第二天便发布了限制企业购房的政策。

  一系列企业限购的政策出台明显打击了部分投资客。严跃进表示,政策明令禁止后,部分临时注册公司进行购房的行为难以成立,也防范了部分小众公司成为购房“壳公司”的可能。而对于上海、长沙明确企业5年限售的城市,“有助于实现企业房产持有的稳定性,防范企业短期内转让房产等现象出现。”

  利好刚需 抑制投机

  企业购房门槛提高,投机需求被遏制,为刚需提供了更为真实的市场环境和更高的中签几率。

  7月12日,位于上海的上港滨江城冠东苑和金地褐石苑进行销售摇号,这也是上海新政发布后迎来的最先摇号的两个项目。其中,金地褐石苑的近千组摇号中,仅有2组企业客户参与摇号,相比此前周边其他楼盘,企业客户占比明显下降。当地媒体对此解读为“企业参与购房摇号降温明显”。业内人士表示,企业购房新政对上海楼盘的影响有一定差异,对外围中小套型自住项目影响有限,但遏制了拥有多套房人士利用企业名义规避“限购”的可能。

  以企业名义炒买商品房,是躲避限购的一个通用办法。此前,各地限购政策主要是针对个人或家庭,在多地新一轮调控中,限购对象首次面向了企业。相比上海、杭州专门针对企业购房“打补丁”,作为二线城市的西安、长沙出台的新政更为全面,此举也被认为是地方政府在“房住不炒”理念下,表达对打击炒房行为决心的高姿态。

  比如,西安市在《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》中明确,购房者须按照刚需家庭、普通家庭分类进行意向实名登记,并通过更多的证明材料、控制环节来施加政府对楼市的干预。长沙在新政中补上了假离婚买房等漏洞,规定夫妻离异后,任何一方2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;父母投靠成年子女落户不满2年的,不得作为单独家庭在限购区域内购买商品住房。

  《中国建设报·中国房地产》发现,在五一前后因房价调控问题被住房城乡建设部约谈的12座城市中,有9座城市在6月上旬已经做出回应,西安位列其中。近期,云南大理(楼盘)、福建宁德等三四线城市也先后发布抑制房价过快上涨的意见、通知。比如宁德就明确,中心城区新建商品住房均价在2018年1月水平(每平方米8882元)基础上,每年涨幅控制在6%以内。

  对于今年以来出现的密集调控,专家表示,“支持刚需自住,抑制投机需求”是核心,未来不排除有部分热点城市将持续跟进。而针对企业限购,无论是从对象还是区域来说,或许只是一个开始。

编辑:增新旺

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