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滨江集团回巢后夺杭州“地王”,千亿目标下2019年重提“走出去”
时间:2019-04-24 15:58:42 来源:蓝鲸财经

一向以稳健、保守、低调闻名业界的杭州滨江房产集团股份有限公司(SZ:002244,简称“滨江集团(002244)”),近期与众多规模房企“火拼”后,拿下杭州(楼盘)“单价地王”,成为行业焦点。

此次不计成本拿下地王,或再次证明其继续巩固本土市场的决心。事实上,早在2015年滨江集团就提出要在2018年实现千亿目标。然而,三年时间过去,滨江集团不但未能在全国化布局上站稳脚跟,其在浙江大本营的地位也变得岌岌可危。

蓝鲸房产梳理其发展轨迹发现,早些年,滨江集团一直将战略重心放在杭州“大本营,”直到2016年,滨江才开始进军一线城市,然而2018年年初,其财务报表上的一连串数据凸显出其在上海(楼盘)、深圳(楼盘)市场接连失利的状况,此后,滨江集团迅速转舵“回巢”,并取得2018年杭州房地产市场“老大”的位置。

拿下杭州“单价地王”的当日,滨江集团发布了2018年年报,年报显示,杭州区域的营收占总营收的比重为90.83%,当年新增的26幅地块中也有12宗位于杭州。

对此,有业内人士向蓝鲸房产表示,企业固守单一区域,难以实现规模化需求。而滨江集团也在年报中表示,2019年将积极关注浙江周边以及适合企业发展的几个城市。这一次,滨江集团能否成功“走出去”?

52亿元拿“单价”地王,坚守杭州“大本营”

4月16日,杭州一天内出让4宗宅地和3宗商业商务用地,共揽金126.32亿元。其中4宗宅地全部位于主城区,且均以高溢价率成交。

最引人关注的是,位于上城区的杭政储出(2019)12号望江地块,(简称望江地块)。由于地理位置优越,该地块共计进行了34轮竞价,在溢价率达到30%之后,该地块进入竞自持程序。最终经过11轮竞自持投报后,滨江集团以最高限价52亿元+自持22%竞得,楼面价为45325元/平方米。

以排除22%的自持比例面积之后计算,上述地块可售部分的实际楼面价将超过50000元/平方米,超过绿城于2016年3月拿下的“凤起潮鸣”地块,刷新杭州“单价地王”记录。

经估算,该项目的未来售价或将超过10万元/平方米,而据杭州当地第三方平台数据显示,目前该地块周边在售的新盘均价约6.8万-7.2万元/平方米。从周边区域售价来看,滨江集团此举不可谓不冒进。

事实上,在过去多年里,滨江展现给外界的形象始终是稳健、保守,其一直坚持的经营理念是“战略上稳健、经营上安全、财务上保守。”这在财务上更为明显,一直以来,滨江的净负债率都处于行业低位,2016年年底,其净负债率为-14%;2017年年底,净负债率为-4%,2018年滨江净负债率虽然上升至98%,但依旧处于行业低位。

因此,此次高价拿下望江地块背后的原因,更值得深思。“滨江在望江板块内拥有滨江金地·御品地块的低成本存货,在整个钱江新城片区还有翡翠海岸、上品等项目储备,拿地的先发优势明显,后续将钱江新城板块供应的豪宅地块悉数收入囊中,做大做强,即便在市场行情不是特别好的时候,也能掌握板块的定价权慢慢卖,这样的意图是显露无疑的。”一位不愿具名的杭州业内人士对蓝鲸房产分析道。

对于滨江集团不惧太高自持面积的原因,该人士透露说:“这符合滨江集团未来的战略发展方向。此前滨江多次在公开场合说过,未来十年,租赁将成为滨江集团重要组成部分。其目标是2019年开始,每年平均增加16万方的自持面积,2028年滨江集团自持物业200万方,年收入20亿以上。”

2018年年底,滨江集团董事长戚金兴公开表示,计划在十年后有超过200万方的自持资产,实现每年有超过20亿元的租金,加快布局长租公寓、养老地产、写字楼等业务。“住宅销售过后滨江集团积累了很多客户,这些可以拓展到养老业务,而一些持有型物业可以对抗行业周期,以实现更多的收益。现在滨江还在青年,但是成熟过后也需要一些抵抗风险的办法。”他如是说道。

蓝鲸房产注意到,多年来,滨江集团一直坚持轻资产、小股操盘的经营思路。如2017年,滨江集团实现营业收入137.74亿元,比上年同期下降29.19%。但同期的销售额却达到615亿元,同比增长67.7%。对此,和讯房产曾在报道中指出,这主要是因为和往年比,滨江集团在各个项目中所占的权益比例有所下滑,不少合作项目因为股权比例小,达不到并表条件。

那么,对于这宗“地王“项目,滨江集团是否依旧会引入合作方?对此,蓝鲸房产向滨江集团发去了采访函,不过截至发稿前仍未收到对方回复。据上述业内人士进一步表示:“滨江将引进合作伙伴一起开发,自持货值也将分摊,这么做也为企业增加了流动性,降低了风险。”

重仓单一区域恐难晋级千亿,2019年重提走出去

在滨江集团拿下杭州单价地王的当晚,滨江集团发布了2018年年报。

年报显示,滨江集团2018年实现销售额850.1亿元,较上年同比增长38.23%,但并未完成千亿目标。对此,滨江集团曾对外表示,2018年下半年,房地产形势变化较大,部分城市走势不明朗,因此,在去年11月,滨江集团将13个具备开盘条件的新项目推延至2019年一季度开盘。

除因主动降速而错失千亿销售之外,2018年滨江集团的业绩并不算差。年报显示,2018年,滨江集团实现营业收入211.15亿元,比上年同期增长53.3%;营业利润42.46亿元,比上年同期增长44.19%。

滨江集团2018年各地区营收情况,图片来源:企业公告

这其中,杭州的贡献不可低估。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示:“企业近两年的表现其实一般,很重要的原因是由于其过于聚焦杭州市场的投资,而杭州市场的调控政策多,反而影响了企业的发展。”

蓝鲸房产梳理其年报发现,2018年,杭州的营收占总营收的比重为90.83%,2017年这一数据为93.23%。此外,2018年,滨江集团26处新增土地项目中,12处位于杭州,23处位于浙江省内。2017年,滨江集团土储新增16个项目,其中有9个位于杭州。可见,其业务发展高度依赖于浙江,尤其是杭州。

58安居客房产研究院首席分析师张波对蓝鲸房产指出,重仓单一区域是房企本身的一种选择,而这种选择并不存在对错问题,重要的是这种策略是否适合企业自身发展。此外,张波还提到,重仓单一区域无法满足房企规模化发展的需求。

2018年杭州房企销售排行榜TOP10,数据来源:透明售房研究院

根据一份杭州当地第三方机构的数据来看,2018年滨江集团虽占据销售榜第一位,但万科(SZ:000002)、融创中国(HK:01918)等全国型规模房企在杭州的地位还在逐年提升。滨江集团想要在这些“劲敌”面前做大“蛋糕”,恐怕并不容易。

作为公司掌门人的戚金兴,近年来应该也逐步意识到了这个问题,按照他的规划,未来滨江集团要在规模上一个台阶。“从2019年开始,未来十年的平均销售额都要超过1000亿,权益金额要超过400亿。”戚金兴在2018年年底的一场媒体沟通会上表示。

此外,对2019年的战略部署,滨江在年报中提出,原则依然是聚焦杭州、深耕浙江,同时辐射华东、关注粤港澳和中西部。同时,调整区域布局,把资源重点向杭州以及有前景的区域倾斜。其对于“有前景的区域”定义为:适合滨江集团的产品风格,人口净流入且经济发达的城市和区域,比如南京(楼盘)、苏州(楼盘)、成都、武汉(楼盘)。

然而,这并非滨江第一次走出杭州,早在2016年,滨江曾明确提出“三点一面”的战略。其中,三点为杭州、上海、深圳,一面指“长三角”富裕城市。不过,该战略却以受挫告终。2015年9月25日,滨江集团以竞得宝山区大场镇一宗地王的正式走进上海,总价34.65亿元、楼面价28755元/平方米、溢价率91.7%。然而,因为上海楼市严格的限价政策,该地王项目并未拿到理想的预售价格,据第三方平台数据显示,该项目的售价为55000元/平方米。而其在深圳拿到的旧改项目,则以计提7亿元的损失,草草收尾。

一直以杭州“二哥”自居的滨江集团,早在2010年销售额就突破了百亿规模,但这种高起点并没能帮助其趁势做大。这与滨江集团屡次踏错市场节奏的拿地策略有一定关系。

蓝鲸房产梳理发现,在2008年房地产市场刚刚升温之际,滨江集团全年仅在杭州斩获3个地块。两年后,房价和地价均大幅增长之时,滨江集团却在三四线城市开启了大量拿地策略,其在此期间拿到的土地,直到2014年才卖出去。此后,滨江集团在投资策略上变得谨小慎微,实施“保持现金流、降低负债”的保守发展策略。2014-2015年的两年时间里,滨江集团仅在杭州拿下3宗地,这使其又一次错过了2016年杭州房地产市场的快车道行情。

如今重提全国化布局,滨江集团是会如2017年一样铩羽而归还是勇往直前,其又能否在“走出去”的同时,守住杭州市场老大的位置?蓝鲸房产将持续观察。(shiqingling@lanjinger.com)

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编辑:MT19

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