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翰同资本:城市更新领域的新锐“赏金猎人”
时间:2019-10-17 12:50:11 来源:和讯

  当可开发用地资源变得日益稀缺,一二线城市只好摊大饼一般地外扩的时候,城市核心区的存量资产改造就变成了香饽饽。那些洞悉投资真谛的猎人,将鹰隼般的锐利视线回投到核心地段的老旧建筑物上,索骥寻宝。日新月异的国际化大都市,也正在积极主动地处置那些有碍城市形象、没有充分体现城市价值的老旧资产。

  因为资本和政府都有动力,于是近两年“城市更新”风生水起。但是因为存量资产历史遗留问题多多,处置起来非常复杂,所以多数项目还在半路摸索中,有些甚至已陷入泥沼苦苦挣扎。

  一家成立仅四年、涉足城市更新业务仅两年的年轻投资机构翰同资本却一马当先,连续在北京上海拿下8个项目、在8-20个月内前后退出4个、开业三个(其中多一半还是在近几个月实现的)。在这个流动性稀缺时代,翰同资本在为投资人赢得资金流动性的同时,还实现了远超平均收益率的回报,他们交出的实在是一份令人艳羡的亮闪闪的成绩单!

  所以,在投资者眼里,翰同资本是一个不可多得的“赏金猎人”。

  它凭借多年练就的敏感嗅觉、领头人在房地产投资圈浸淫二十年积累的专业投资经验、精干的团队,在北京上海两个国际化都市频频出击、速战速决,一举为城市更新创下多个精彩案例。

  三元NEO·CitiGO2.0 更潮更智能

  10月16日下午,在北京三元桥的东北角,由华住集团与翰同资本联手打造的北京“三元NEO·CitiGO欢阁酒店”全球旗舰店开业庆典隆重举行。

翰同资本:城市更新领域的新锐“赏金猎人”

  活动现场高朋云集。三元NEO主要投资商世界顶级PE机构——TPG中国区管理合伙人孙强先生、联合投资者华住集团总裁、城家公寓董事长金辉先生、华住集团副总裁叶菲女士与翰同资本创始人王倩女士亲自亮相,与来自国内外知名投资机构与运营机构的负责人、来自中国网、凤凰网、今日头条、和讯网等国内数十家主流媒体的代表,共同见证了北京又一个乐活生活据点的诞生。

  这是华住集团与翰同资本继合作上海静安NEO·CitiGO欢阁酒店之后,时隔10个月再次联手推出的又一个成功的城市更新项目,是二者在城市更新领域的4次携手,也是翰同资本8大并购项目中的又一全新案例。不论从地理位置还是资产属性上看,这个城市更新项目都意义非凡,有望成为城市面貌改造与基金投资领域的新的风向标。

  三元NEO·CitiGo欢阁酒店运行三个月,已经成为了北京的一个新的潮流据点,深受差旅人士、附近居民和北京年轻人的喜爱。得天独厚的地理位置、新颖的品牌定位、优质的设施和服务,使得酒店开业五天即实现满房,整个八月更是连日客满,上线以来累计入住率位于该连锁酒店北京门店之首。

  它毗邻华润凤凰汇,其前身为宜必思北京三元桥酒店。该酒店也曾盛极一时,但随着时间推移而平淡,物业设施也开始陈旧。2018年1月,翰同资本联合全球领先的PE投资机构TPG(德太集团)与纳斯达克上市酒店管理公司华住集团共同成立合资公司,向腾飞酒店信托(新加坡)发出收购要约,全资接盘位于同一位置的两家酒店地产——宜必思北京三元桥酒店和北京诺富特三元酒店,该笔交易于2018年5月正式完成交割。翰同资本作为本交易的投资顾问以及资产管理方,全面负责项目收购后的改造运营。

  经过6个月的全面改造,项目成功升级为焕然一新的“三元NEO·CitiGO”成为翰同资本城市更新品牌中的又一个新成员。而据悉,紧邻的三元NEO诺富特酒店部分的升级改造计划也在紧锣密鼓筹备中,有望于明年下半年面市。

  相比去年底开业的上海静安NEO,崭新亮相的三元NEO•CitiGO欢阁酒店全球旗舰店已从1.0产品进化到了2.0时代——三元NEO在CitiGO原有产品基础上进一步升级:403间精品客房均高度智能化、卫生间干湿分离、配备顶级卫浴及床品,为每一个旅居人士提供宾至如归的居住体验;首层大堂配备超大空间全日制网红餐厅、独立吧台、共享办公长桌、多媒体会议室、VIP会客厅、健身房及自助式洗衣间,并以社交客厅形式提供丰富的Party、驻唱、狂欢等活动,同时满足周边工作白领及入住宾客工作休闲全天候需求;接待区增加艺术品陈列区和公共艺术空间,为富有创意的旅行者和商旅精英提供充满灵感和创意的体验式服务。

翰同资本:城市更新领域的新锐“赏金猎人”

  三元NEO的火爆,除了源自项目本身携带的资源优势,也源自翰同资本眼光独到的项目甄选与超高水准的设计改造。

  翰同资本创始人王倩女士告诉记者,翰同资本谙熟市场上的海内外机构投资人、开发商、战略投资人、险资及追求稳定收益的核心型投资人、自用型买家等等各类资产持有者的需求,在项目改造时,并不为业态设限,而是更多地从投资收益和退出的灵活性的角度出发,考虑做什么业态能够让物业的价值得到最大的发挥以及在退出的时候,该种业态是否能给投资人带来相对最好的流动性和更高的收益。

  以三元桥项目为例,很多人认为酒店并不赚钱,但这其中的关键点在于很多五星级酒店做了特别大的公共场所,宴会厅投入大,管理成本高,因而影响了利润。而翰同资本在接手这个项目的时候,其本身自带着一个不可破的酒店管理协议,不能改成别的业态。所以,尽管市场上很多买家都看中了这俩位置很好的物业,但都没法下手去买。最终,翰同资本综合考虑了各类业态供需、楼宇建筑结构、改造难度、经营效益以及两个楼宇的协同效益,决定保留宜必思的酒店业态,并重新定位升级,最终选择了华住集团旗下的轻奢酒店品牌CitiGO,打造全球旗舰店。在开业的第二个月,每平方米产生的回报就超过了周边的写字楼,完全达到并且超过当时的投资预期。

翰同资本:城市更新领域的新锐“赏金猎人”

  据悉,紧邻CitiGO欢阁酒店的三元NEO诺富特酒店部分的升级改造计划也在紧锣密鼓筹备中,有望于明年下半年面市。届时,将为国门商务区再添一道亮丽风景线。

  翰同资本的资产管理能力、操盘能力得到了多方专业人士的认可,而小体量、短平快的项目选择,也加速了合作链条上参与者的收益运作。

  据记者了解,翰同资本进入城市更新领域伊始即专门成立了都市系列精品资产并购基金,聚焦北京和上海核心地段的存量商业物业的收购、改造和运营。该基金由翰同资本与光大安石、华住集团、金茂资本、阳光保险、合众厚生、中金投集团等顶级合作伙伴联合发起,并由翰同资本负责基金投资、管理与项目运营。在过去的两年里,翰同资本已经累计发行6支人民币基金以及1支美元基金,陆续完成了位于北京三元桥、中关村(000931,股吧)、上地、顺义中央别墅区及上海静安寺、外滩豫园、张江等8个核心区域商办类资产的并购,并形成了翰同城市更新系列产品的专属品牌“NEO”。

  “我们并购的资产分两类,一类市城市最核心地段的商业综合体,三元NEO是比较有代表性的一个,另一类是高科技园区的办公楼。另外,体量上也比较适中,单体体量在5000-20000平米,资产价值在3-10亿人民币,宜于进行整体改造,流动性高。我们基本上可以在一年到一年半的时间完成整个项目的存量资产整理及设计改造招商的全流程。”王倩介绍。

  在翰同资本过手的8个项目中,已经有4个项目在8-20个月内实现退出,为投资人创造了资金流动性以及远超市场平均水平的丰厚回报。其中,2017年5月份收购的北京中关村远中悦来大厦项目,于2018年5月份实现退出,IRR(年化内部收益率)达到60%多。2019年年初收购的北京上地商办项目上地NEO,于今年8月底被新加坡知名上市开发商吉宝置业(中国)以1.78亿元人民币收购,实现8个月高溢价的快速退出。

  而在实现单项目运作成功的同时,翰同资本也凭借成功案例和经验,吸引了更多强劲合作伙伴慕名而来——8月,翰同资本宣布与私募股权投资基金巨头KKR成立城市更新合资平台,旨在寻找北京与上海核心区域合适的存量项目进行投资及改造,目前合资公司已完成上海黄浦区人民路399号的豫园福都商厦的收购;随后,翰同资本又与千亿级开发商阳光城(000671,股吧)联手,启动张江NEO高科技产业园改造,打造中国硅谷新名片。

  面对当下各路资本、运营商、品牌商齐聚城市更新市场的竞争格局,王倩认为城市更新领域最难的突破点,在于如何赋予老资产新的生命力,以及如何实现真正“低进高走”的退出。

  境外投资机构大多只青睐轻资产,且其基金线周期长,经历得起波动。而对境内投资机构而言,更倾向能在短期内获得一个高度流动性和比较高的收益,而这其中的账本,除了源自外界经济环境,还与企业自身的定位密不可分。

  应对不可控的市场周期,翰同资本选择坚持走“城市聚焦”和“小而美”的精品路线,仅在北京上海两地选择项目,拒绝以扩大规模去赚取管理费的扩张模式,“盲目追求规模,一方面会拉低项目选择标准,另一方面也会增加团队成本,拉长汇报时间,最终就会丧失我们这种特别高效决断解决问题的特性了。翰同资本也许会去尝试操盘更大体量的城市中心综合体,但对回报率的要求,一定不会降低”,王倩态度坚定地说道。

  过去几年,翰同资本已在存量商办物业市场频频出击,并充分展示出其从募资——项目拓展——改造运营——退出的全程推动能力,成为城市更新领域非常有影响力的全能型新锐基金管理人。而面对未来,王倩也展现出了足够的信心:“房地产行业是一个强周期的行业,微观层面做得再好,在一个下行周期里也可能退出受限,但做好经营是把握风口的前提。而且很多的投资、交易机会也是稍纵即逝的,所以我们会抓住时机,把所有的流程都尽量往前推,把握好买进卖出的时机,创造更多低风险、中高收益的项目,不辜负所有合作伙伴对翰同和我本人及团队的信任。”

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编辑:MT19

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